21年房地产估价师考试真题及答案9节

发布时间:2021-08-17
21年房地产估价师考试真题及答案9节

21年房地产估价师考试真题及答案9节 第1节


某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元,房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%,余额为1000万元的抵押贷款,该在建工程的再次抵押价值为( )万元

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

正确答案:B


(2013真题) 附加和加成都是加重纳税人负担的措施。()

答案:对
解析:
本题考查的是税收制度及构成要素。附加和加成都是加重纳税人负担的措施。


股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上,作为买卖对象或抵押品随时转让。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


4~6 某工厂有甲、乙两个厂区,当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金,办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房,乙厂为严重损坏房,房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展,决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产,用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。

第 4 题 针对以上情况,在估价时最恰当的做法是( )。

A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价,出具一份估价报告

B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价,每个项目出具一份估价报告

C.两个厂区分别估价,出具一份估价报告

D.视委托人要求进行估价并出具估价报告

正确答案:B


下列经济效果评价指标中,属于衡量房地产开发项目“开发—销售”经营模式的指标有(  )。

A.投资收益率
B.物业增值率
C.开发利润
D.成本利润率
E.股权增加率

答案:A,C,D
解析:
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入,其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。


房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关,价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


会计差错的内容包括( )。

A.原始记录和会计数据的计算差错
B.抄写差错
C.对事实的疏忽和误解
D.对会计政策的误用
E.篡改凭证

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是检查会计错弊。会计差错的内容主要包括:原始记录和会计数据的计算、抄写差错;对事实的疏忽和误解;对会计政策的误用。选项E属于会计舞弊的形式。


房地产市场中购买者的非理性购房行为,往往受示范效应和从众心理的影响。(  )

答案:对
解析:
住房市场存在政府干预且受社会高度关注,除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外,示范效应、从众心理等也会影响购买者决策,出现羊群效应等非理性购买行为。


21年房地产估价师考试真题及答案9节 第2节


一般抵押权登记包括抵押权的()。

B.变更登记
C.转移登记
D.注销登记
E.更正登记

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是不动产登记的类型。一般抵押权登记包括抵押权设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。 @##


2011 年 7 月,房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是(  )。

A.20%
B.25%
C.30%
D.35%

答案:A
解析:
2009 年 5 月 25 日,国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例,调整后,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%,其它房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。


成本法中,在计算投资利息时,应计息项目包括( )。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.管理费用

D.销售费用

E.销售税费

正确答案:ABCD


一般来说,不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


在房地产交易实例搜集工作中,要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。(  )

答案:对
解析:
搜集内容完整、真实的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容,一般包括:①交易对象基本状况;②交易双方基本情况,如卖方和买方的名称及之间的关系等;③交易方式;④成交日期;⑤成交价格,包括总价、单价及计价方式、付款方式和交易税费负担等;⑥交易目的,如卖方为何而卖,买方为何而买,以及是否有急卖和急买等特殊交易情况。


在非线性盈亏平衡分析中,只能出现一个盈亏平衡点。 ( )

答案:错
解析:


对于征收的集体土地,其土地所有权属于国家,用地单位只有土地使用权。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


对市场调查的分析与评估,主要是考察市场调查的时限性。( )

答案:错
解析:
本题考查的是对市场调查的分析与评估。对市场调查的分析与评估,主要是考察市场调查的有效性。


21年房地产估价师考试真题及答案9节 第3节


在某一价值时点下,某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断,可能高于其理论价格。()

答案:对
解析:
本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言,房地产价值 由市场力量决定,是客观的,即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成,可能高于其理论价格。参见教材P6。


商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2,对房屋面积误差比未约定。房屋权属登 记机关实测登记后,该房屋的实际套内建筑面积为( )m2的,购房人有权退房。

A.97

B.103

C.105

D.A、B均可以

正确答案:C


当项目竣工后,由承包商签发工程竣工证书。( )

答案:错
解析:
考点:竣工验收。由开发商签发工程竣工证书。


根据收益法的计算公式,对土地净收益每年收益不变的情形,报酬率越高,土地使用权价格接近无限年价格就越慢。( )

答案:错
解析:
本题考查的是净收益每年不变的公式。报酬率越高,土地使用权价格接近无限年价格就越快。


下列关于注册结构工程师的说法中,错误的是( )。

A.注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书,从事房屋结 构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员

B.我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师

C.注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法,一般2年举行一次

D.取得注册结构工程师资格证书者,可以直接从事结构工程业务

E.注册结构工程师执行业务,应当加入一个勘察设计单位,由勘察设计单位统一接受委托并统一收费

正确答案:CD


实际估价中,评价某建筑物的新旧程度时,不需要考虑的实物因素是(  )。

A.建筑规模
B.建筑物年龄
C.维修养护情况
D.工程质量

答案:A
解析:
建筑物实物因素包括:①建筑规模;②建筑结构;③设施设备;④装饰装修;⑤空间布局;⑥防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照;⑦外观;⑧新旧程度。其中,建筑物的新旧程度是一个综合性因素,包括:①建筑物年龄;②维修养护情况;③完损状况;④工程质量等。总的来说,建筑物越新的,价值就高;反之,价值就低。


某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡,则该城市2006年至2008年房价年平均增长( )。

A.9.04%

B.13.86%

C.109.04%

D.113.86%

正确答案:B


房地产价格的特征主要有( )。

A.房地产价格受区位的影响很大

B.房地产价格实质上是房地产权益的价格

C.房地产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金

D.房地产价格是在短期考虑下形成的

E.房地产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响

正确答案:ABCE
[答案] ABCE
房地产价格的特征主要有下列五个:
(1) 房地产价格受区位的影响很大。
(2) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。
(3) 房地产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金。
(4) 房地产价格是在长期考虑下形成的。
(5) 房地产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响。


21年房地产估价师考试真题及答案9节 第4节


房屋所有权登记发证的法定机关是房屋所在地的市、县级土地管理部门。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


国有土地上房屋征收的主体是( )。

A.国务院
B.省级人民政府
C.市、县级人民政府
D.房屋征收部门

答案:C
解析:
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收主体:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。


下列有关税收的表述中,正确的有( )。

A.财政局对外出租的经营用房免征房产税

B.集体土地使用人无须缴纳土地使用税

C.用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税

D.土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产

E.因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税

正确答案:CE
财政局对外出租的经营用房属营业用房,应征房产税;土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人,土地使用权共有的,由共有各方划分使用比例分别纳税;土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。


下列关于房地产开发项目质量责任制度的表述,正确的是( )。

A.房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任
B.经核验,房屋属于主体结构质量不合格,主要通过保修解决
C.业主购买的房屋出现质量问题,理应由各承建方对购房者承担责任
D.商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格,应向房地产主管部门申请核验

答案:A
解析:
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购买的房屋出现质量问题,理应由开发企业对购房者承担责任;购房人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。P109~110。


工程量清单应由具有编制能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人编制。(

答案:对
解析:
工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托,具有相应资质的工程造价咨询人编制。


下列不确定性因素中,属于“开发—销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有(  )。

A.土地费用
B.权益投资比率
C.运营费用
D.开发期
E.贷款利率

答案:A,D,E
解析:
对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有:①土地费用;②建筑安装工程费;③租售价格;④开发期与租售期;⑤建筑容积率及有关设计参数;⑥资本化率;⑦贷款利率。


下列房产中,可免征房产税的是( )。

A.个人所有的营业用房

B.军队出租的房产

C.学校兴办的工厂

D.企业办的各类学校自用的房产

正确答案:D
可以免征房产税的房产有:(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产;(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;(4)个人所有非营业用的房产。


房地产同时具有经济寿命和自然寿命。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


21年房地产估价师考试真题及答案9节 第5节


单层建筑物高低联跨需分别计算建筑面积时,按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自估价时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为l0%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于估价时点的价值为(  )万元。

A.3752
B.3806
C.4128
D.4830

答案:A
解析:
根据公式

式中A=350万元,n=50-5=45年,i=10%;t=2.5年,建成后的房地产于估价时点的价值为:V=(350÷7%)×[1-1÷(1+7%)45]÷(1+10%)2.5=3752.33(万元)。


用收益法估算某大型商场的价值时,其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方8000元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担,据悉,该地区房地产买卖中应该由卖方和买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的8%和4%,若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上,相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方为购买该房地产的实付总金额为( )元/m2。

A.7076
B.8037
C.8348
D.8615

答案:D
解析:
本题考查的是统一税费负担。第一步,设正常负担价格为X,买方税费转嫁给了卖方,站在卖方视角分析,X=8000-X×4%,X=7692(元/m2)。第二步,买家承担卖家应缴纳的税费,及自身税费,买方实付总金额=7692+7692×8%+7692×4%=8615(元/m2)。P186~187。


住房公积金义务性的目的是使职工逐步确立住房商品意识和自主其力观念,提高购房的支付能力。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


房地产开发项目盈亏平衡分析中,不包括( )。

A、最低租售价格
B、最低租售数量
C、最低建安成本
D、最高土地取得价格

答案:C
解析:
考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值,成本项目求其最高值。


某居住区的居住人口规模是13000人,则此属于( )。

A.居住区
B.居住小区
C.居住组团
D.独立组团

答案:B
解析:
本题考查的是居住区及规划布局。居住小区的居住人口规模是10000~15000人。


下列职能中,属于保险基本职能的是( )

A分散危险

B融通资金

C防灾防损

D分配基金

正确答案:A


21年房地产估价师考试真题及答案9节 第6节


高层建筑地价分摊的方法有( )。

A、 按建筑物价值进行分摊
B、 按房地价值进行分摊
C、 按土地价值进行分摊
D、 按建筑面积进行分摊
E 按楼面地价进行分摊

答案:B,C,D
解析:
[知识点] 高层建筑地价分摊的方法


下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中,正确的有( )。

A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B.《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C.房地产估价师职业资格注册有效期为3至5年,具体由各省、市、自治区人民政府确定
D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册,需达到继续教育合格标准
E.房地产估价师受刑事处罚的,其注册应被撤销

答案:A,B,D
解析:
本题考查的是房地产估价师注册。《注册房地产估价师管理办法》第九条规定,注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请,交回注册证书,国务院建设主管部门应当办理注销手续,公告其注册证书作废。参见教材P193。


经济学中通常将生产可能性曲线斜率的负数值定义为边际替代率。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


房地产开发企业转止房地产开发项目时,尚未完成房屋拆迁安置补偿的,原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


下列房地产中,属于按实物形态划分的房地产有( )。

A、整体资产中的房地产
B、已灭失的房地产
C、未来状况下的房地产
D、“干净”的房地产
E、共有的房地产

答案:A,B,C
解析:
本题考查的是按实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态,可以把房地产分为下列9类:土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。


对某房地产转让价格进行评估时,经分析发现将其装修改造后能获得最大收益,这时应遵循的估价原则有( )。

A.替代原则
B.谨慎原则
C.合法原则
D.最高最佳利用原则
E.价值时点原则

答案:A,C,D,E
解析:
本题考查的是谨慎原则。选项B,谨慎原则是针对抵押目的估价的特定原则,除现状价值评估外,房地产估价均应遵循最高最佳利用原则。合法原则、替代原则、价值时点原则是普适性原则


承诺由受要约人向要约人做出,并且在规定的期限内到达要约人时,才能生效。

答案:对
解析:
承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。


分析市场趋势,通常包括三个步骤( )。

A.宏观环境预测

B.行业预测

C.企业的销售预测

D.产品预测

正确答案:ABC


21年房地产估价师考试真题及答案9节 第7节


房地产测绘分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。

答案:错
解析:
不动产统一登记后房产测绘主要指房产项目测绘。房产项目测绘分为①预测绘、②实测绘(竣工后测绘)。


《物权法》出台后,确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。( )

答案:对
解析:
本题考查的是不动产登记的基本规定。《物权法》出台后,确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。


间接融资的局限性主要表现在( )。

A.隔断了资金供求双方的直接联系

B.在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注

C.减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D.融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多

E.融资风险大

正确答案:ABC


经济适用房的单套建筑面积控制在()。

A、50平米左右
B、60平米左右
C、70平米左右
D、80平米左右

答案:B
解析:
本题考查的是保障性住房。经济适用房的单套建筑面积控制在60平米左右。


一般地说,凡是面积过于小而不利于经济使用的土地,在任何情况下单位价格都较低。 ( )

答案:错
解析:
考点:房地产实物因素。一般地说,面积过小而不利于利用的土地,单位价格都较低。但也会有例外,比如如果相邻土地的使用者急于买这块地,可能会使这块小地的价格很高。


下列关于房屋征收评估原则和要求,表述正确的是( )。

A.被征收房屋价值时点为房屋征收公告决定之日
B.某房屋征收工程范围较大,可以由三家房地产估价机构共同承担
C.被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地所有权价值
D.对于未经登记的建筑,应当按照征收部门的认定、处理结果进行评估

答案:B
解析:
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日;被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地使用权价值;对于未经登记的建筑,应当按照市县级人民政府的认定、处理结果进行评估。P62~63。


偿债备付率=可用于还本付息资金与( )之比。

A、 当期应还本付息资金
B、 当期已付利息费用
C、 当期本金
D、 当期应付利息费用

答案:A
解析:
根据偿债备付率的定义。


(2016真题) 为加强规划控制线的管理,原建设部先后就()出台了部门规章。

A.规划红线
B.城市绿线
C.城市紫线
D.城市蓝线
E.城市黄线

答案:B,C,D,E
解析:
本题考查的是城乡规划控制线。为加强对规划控制线的管理,原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理:《城市绿线管理办法》(自2002年11月1日起施行)、《城市紫线管理办法》(自2004年2月1日起施行)、《城市蓝线管理办法》(自2006年3月1日起施行)和《城市黄线管理办法》(自2006年3月1日起施行)。


21年房地产估价师考试真题及答案9节 第8节


所谓禁止土地使用者转让土地,是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠送、交换等方式将土地转让给其他单位和个人使用。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡,来判断该房地产是否为最高最佳使用,它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。 ( )

答案:错
解析:
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡,来判断是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。


一个估价项目中的估价目的,本质上是由( )决定的。

A.估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者

D.估价委托人的估价需要

正确答案:D


某房地产转让价格评估报告
致委托方函(略)
封面及目录(略)
估价师声明(略)
估价结果报告
一、估价方(略)
二、估价对象
本次估价对象为某市某公司综合楼,建筑面积1362.36m2,占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号,属某市某公司所有,有宗地征用和建房规划等手续,但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书,权属清楚,无纠纷。
该房地产建成于1996年,框架结构共四层,按综合营业楼设计,内外装饰具有一定档次,水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营,三层北半部为“夜总会”舞厅经营,现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。
估价对象所处某市中心城区某区某路,系某城区中心地带范围,交通方便,周围商业环境条件较好,一面临街,具体位置比较优越。根据市政府规划,该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街,沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修,扩建装修由原房产主承担,如原房产主无能力承担,可将原房产转让他人,需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造,估价对象即属于这一范围。
三、估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让,委托评估其市场现值,为转让合资提供市场交易价格参考依据。
四、估价时间
2001年7月6日。
五、估价原则
1.合法原则。
2.替代原则。
3.估价时点原则。
4.客观、公正、公平原则。
六、估价依据
1.国家标准《房地产估价规范》。
2.房地产估价委托书。
3.房地产估价合同书。
4.政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息。
5.市政府关于欧式商业步行街的规划文件。
6.委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
七、估价方法
根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况,确定采用市场比较法和成本法进行本次估价,以市场比较法为主,成本法为辅。
1.估价基本思路:分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算,然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均,求得最终评估值。
2.市场法的技术思路:搜集多个市场上类似房地产交易实例,选取可比实例与评估对象进行比较,对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格,求取估价对象的评估值。
3.成本法的技术思路:假设在估价对象所处地段上,使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准,测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用,加利息、利润、税金后扣除折旧,测算其价格,求取估价对象的现行价值。其基本公式如下:
评估值=取得土地费用+建筑物建造成本+利息、利润、税金一折旧
八、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价方法和工作程序,结合估价经验对估价对象进行分析、测算,确定某市某公司综合楼(建筑面积1362.36m2),在估价时点2001年7月6日的市场转让评估值为387.00万元(大写:人民币畚佰捌拾柒万元整),平均每平方米建筑面积2840.66元(含舞厅装饰部分)。
九、估价人员(略)
十、估价报告有效期
本估价报告有效期为一年,即自2002年7月21日至2003年7月20日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动,该结果不应调整。
估价技术报告
一、估价对象及个别因素分析
该房地产建筑为框架结构,按综合营业楼设计,外形设计特别新颖,一层正面为全玻门窗,二至四层正面与西面为蓝宝石玻璃幕墙。内部布局作为酒店经营特别合理。一层为大厅,装修档次比较高,艺术吊顶,装有豪华装饰灯,大厅内柱、隔断、楼梯扶手、吧台均为不锈钢或金箔板装饰、内墙、楼梯踏步为大理石贴面,一层地面及二层走廊地面为花岗石;二层有雅座9间均为木质艺术装饰,磨光地面砖,其中两大间为KTV房间;三层舞厅装饰豪华,灯光、音响及包厢均上档次。办公用房为木质墙裙、门窗套磨光瓷砖地面;二层以上均为双层保温铝合金窗、夹板门;水、电、暖、空调配套。停业前经营效益比较好。
二、区域因素分析
估价对象所处某市中心城区某区的某路,系某城区中心地段范围,交通便利,周围商业环境较好。估价对象具体位于某区某路中段南端,即未来欧式商业步行街的南端西侧,门牌号为XX号,往南50m与比较繁华的小商品街相交,东面临街(外墙至马路是12m),西侧为居民生活区,北侧为沿街营业房,南临区某机关办公楼。该房地产坐落位置优越,特别是随着欧式商业步行街的改造建设,该处将成为本城区繁华的商业经营黄金地段。
三、市场背景分析
某路是20世纪90年代初逐步建成初具规模的一条商业性街道,该街两侧的商业用房交易市场逐步活跃,其价格也不断上涨,但增长的幅度一直比较平稳。自2001年年初市政府规划将某路改造成某市中心的一条欧式商业步行街以来,该地段的房地产价格发生了较大突破性的升值变化,预计明后年随着步行街的建成和运营,其房地产价值还会进一步增值。但是根据商业步行街的规划设计,估价对象需向外(东侧)扩建12m,扩建后原建筑外形将被破坏,原使用功能也将受到不良影响,转让后受让人尚需另行投入相当一笔资金对其进行扩建改造,而且转让时原则上由政府统一收购,这样,其整体转让的市场将没有限制,其转让价格也将没有影响。
四、最高最佳使用分析
估价对象为中型建筑,其酒店娱乐为中档规模,就估价时点现状而言,酒店娱乐经营是其设计的最高最佳使用用途,目前其规模档次在这一地段附近独此一家,加之坐落位置比较优越,如步行街扩建改造成功,估价对象扩建设计合理,将会更加显示其优越性。
五、估价方法选用
根据估价目的和估价对象类型,对该房地产的评估应首选收益法评估为宜,但因现已停业,资料难以搜集,且扩建改造后其用途具有不确定性。即政府巳规划确定将其所处街道改造为欧式商业步行街,根据政府规定该房地产转让后将由受让房产主按统一规划设计进行扩建改造,转让改造后的具体用途在估价时不易确定,且转让时其价格还会受原则上由政府统一收购的限制。因此估价应遵循相对保守的原则,故采用市场比较法和成本法进行评估,以市场比较法为主,以成本法为辅,然后将两种方法估价的结果进行加权平均,求取最终评估值。
六、估价测算过程
1.市场比较法
(1)选取可比实例(见表3—52)


(2)确定修正系数
①交易情况
实例B、C为正常交易,不必修正。实例A为政府收购价格偏低,以估价对象正常交易为基准,则实例A修正系数为一5%。
②交易日期修正
交易实例均早于估价对象,根据某路商业步行街改造,房地产价值增值较快的情况,对三个实例均应修正,以可比实例交易当时价格为基准,则修正系数实例A为5%,B为8%,C为10%。
③区域因素修正
估价对象临近某小商品街,繁华程度好于可比实例,以估价对象为基准,则a、b、c三例修正系数分别为一3%。
④个别因素修正
三个实例分别为二、三层,结构、装饰等情况比较接近,估价对象建成时间略早于可比实例,但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面均优于可比实例,故需作较大修正,以估价对象为基准,实例修正系数A为一8%,B、C为一10%。
(3)计算比准价格(表3—53)

评估单价=(2737.15+2845.36+2772.05)元/m2÷3=2785元/m2评估总值=2785元/m2X1362.36m2=3794173元由于评估对象三楼设有舞厅,而可比实例均无舞厅,无可比性,在修正中不宜确定修正系数,故在上述评估结果中不含舞厅的装修价值,应另行估价加和。
2.成本法
(1)测算取得土地使用权费用
采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据有关文件规定,估价对象占用土地为XX区一级商业用地,基准地价为920元/m2。根据该宗土地用途、商业和环境条件,以及商业效用和发展前景均较好等因素,并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正,经分析评定综合修正系数为14%,评估该宗土地价格为1050元/m2。估价对象占用土地总面积为656.83m2,取得土地使用权总费用=1050元/m2X656.83m2=689671.50元,折合楼面地价506元/m2。
(2)测算建筑物开发建造成本费用
①建安造价:根据建安费用标准和类似结构建筑的社会平均水平费用比较测定,估价对象土建、安装(包括装修费用,不含舞厅装修)为:(850+300)元/m2=1150元/m2。
②前期工程(建筑场地三通一平等):按市场类似工程测定40元/m2。
③专业费用(勘探、设计、监理等):根据政府有关规定,按建安造价的3%计取为34. 50元/m2。
④建设管理费:按建安造价2. 5%计取为28.75元/m2。
⑤综合开发费:按政府规定计取为240元/m2。
⑥其他费用(消防、排污、人防、公路建设附加费等):按政府规定计取32. 50元/m2。
⑦投资利息:按建设期均匀性投资,贷款年利率5. 85%,建设期1.5年,建成后即投入使用计(含土地投资利息)。

(5)测算折旧
评估对象为商业用房,按国家商业用地40年规定,其折旧年限最长不能超过40年,该房地产已使用5年,假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命,采用年限折旧法和实际观察法评定其成新率为90%。
成本法评估单价=2630.63元/m2X90%=2368元/m2评估总值=2368元/m2X1362.36m2=3226068元3.测算“夜总会”歌舞厅装修价值
包括灯光设施,不含音响。因舞厅未来使用用途具有不确定性,故估价中只计算其投资现值和转让税费。计算公式:
评估现值N=现行投资费用X(1—折旧率)+转让税费
①根据委托方提供的综合投资费用数据和调查社会类似舞厅的投资情况,测算评定舞厅现行投资费用为46.56万元。
②折旧:评定舞厅装饰设施总耐用年限为10年,已用5年,直线法折旧率为50%。
③转让税费:5. 5%N。
④舞厅现值:N=46. 56X91-50%)+5.5%NN=24.63万元
4.对以上两种方法的评估结果进行加权平均求取最终评估值
根据估价目的,估价对象状况和估价思路,结合估价经验分析确定,取市场比较法结果权数为70%,成本法结果权数为30%,另加舞厅装修投资现值。
评估房地产现值=(3794173X70%+3226068X30%+246300)元=387.00万元
七、估价结果的确定
经以上估价测算,结合市场调查和估价经验分析,认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际,故确定,XX市XX公司综合楼1362.36m2,占地面积656.83m2,在估价时点2001年7月6日的房地产市场价评估总值为387.00万元。
有关说明及附件(略)。

答案:
解析:
(1)封面及目录与致委托方函的顺序不应颠倒。
(2)缺少估价的假设和限制条件。
(3)缺少委托方。
(4) 一次评估只能有一个估价目的。
(5)估价时间应为估价时点。
(6)缺少价值定义。
(7)缺少最高最佳使用原则。
(8)缺少估价作业日期。
(9)估价报告有效期内如房地产价格发生较大变动,该结果不应调整,错误。
(10)个别因素的分析中有用词不妥的地方。
(11)市场背景分析中其整体转让的市场将没有限制不妥。
(12)估价结果中包括土地使用权出让金不妥。
(13)市场比较法中可比实例B和C的交易日期距估价时点时间间隔较远,不宜作为可比实例。
(14)总价缺少大写。
(15)缺少单价。
(16)报告最后一部分内容应为附件。


某商店的土地使用期限为40年,自2003年10月1日起计算。该商店共有两层,每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%,报酬率为9%。
该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格应为( )万元。
A.89.60 B.229.21 C.375.69 D.604.90

答案:D
解析:


估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下,对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定属于( )。

A、一般假设
B、未定事项假设
C、背离实施假设
D、依据不足假设

答案:D
解析:
本题考查的是估价作业方案的含义和内容。估价作业方案的内容主要包括:(1)估价工作的主要内容及质量要求;(2)估价工作的具体步骤及时间进度;(3)估价工作的人员安排。参见教材P408~409。


下列属于土地使用管制的事项有( )。

A、 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地
B、 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C、 某宗土地使用中,要求容积率为2.0
D、 甲、乙两宗土地使用中,甲土地必须为乙土地留出通行道路
E 某宗土地只能用于商业房地产开发

答案:A,C,E
解析:
对土地利用的限制可归纳为三个方面:①土地权利的设立和行使的限制;②房地产相邻关系的限制;③土地使用管制。题中的A、C、E所述的内容属于土地使用管制的内容,而B选项属于第①项的内容,D选项属于第②项的内容。


对房地产投资者而言,购买熟地比购买生地进行开发建设,有( )的特点。

A、 土地费用高
B、 无投资风险
C、 投资者易与政府沟通
D、 开发周期长

答案:A
解析:
因为熟地的许多条件比生地要好得多。所以熟地的土地费用高。


21年房地产估价师考试真题及答案9节 第9节


明确估价目的有助于明确估价对象,有助于明确价值时点,还有助于明确所要评估的价值类型。( )

答案:对
解析:
本题考查的是确定估价基本事项。只有明确了估价目的,才能确定估价对象、价值时点和价值类型。


下列各项中,不属于工程建设其他费中固定资产其他费用的是( )。

A.生产准备及开办费
B.研究试验费
C.环境影响评价费
D.场地准备及临时设施费

答案:A
解析:
本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分,主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。选项A,属于工程建设其他费用中的其他资产费用。


下列建设工程必须实行监理的是()。

A.三峡水利工程
B.农民个人出资自建住宅
C.利用亚洲开发银行贷款工程
D.利用外国政府援助资金的工程
E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

答案:A,C,D
解析:
下列建设工程必须实行监理:①国家重点建设工程。②大、中型公用事业工程。③成片开发建设的住宅小区工程。④利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程。⑤国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P75。@##


下列关于房屋征收评估原则和要求,表述正确的是( )。

A.分户的初步评估结果应当由估价机构提供给被征收人
B.用于产权调换的房屋价值时点应当与被征收房屋价值时点一致
C.被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用收益法,且估价结果精确到万元
D.被征收房屋的价值评估,不考虑被征收房屋的租赁、抵押,但不包括查封因素的影响

答案:B
解析:
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果应当由估价机构提供给征收部门,征收部门予以公示;被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用比较法,且估价结果精确到元;被征收房屋的价值评估,不考虑被征收房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响。P63~64。


下列关于房地产市场周期循环的描述,正确的有( )。

A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生
B、在房地产周期循环的最低点,空置率最高
C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D、在房地产周期循环的最高点,供给增长率等于需求增长率
E、在房地产周期循环中,价格(租金)和空置率通常是同向变动的

答案:A,B,D
解析:
本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误,供求平衡点不是长期均衡价格,而是长期平均空置率;选项D,转折点处供给增长率等于需求增长率,转折点之前需求增长大于供给增长,转折点之后需求增长小于供给增长;选项E错误,租金和空置率非同向变动。参见教材P50~52。


房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。( )

答案:错
解析:
[解析] 房地产投资的优缺点


某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年,以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000元/m2和3500元/m2。目前该房屋门窗,墙面地面等破损引起的折旧为5万元,户型设计落后引起的折旧为8万元,位于城市衰落地区引起的折旧为6万元,若土地报酬率为6%,则该住宅的成本价格为()万元。

A.115.91
B.117.00
C.134.91
D.136.00

答案:B
解析:
本题考查的是成本法总结。房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格折旧=5000x160+3500x160-50000-80000-60000=1170000(元)。


试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么?

答案:
解析:
对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估,二者之差额即为损失价值。对于可修复部分,宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。